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  • 时间:2019-12-22 18:38:13 阅读:4990
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    凤凰娱乐用户注册,资金承压        佳兆业物业分拆上市生变

    文/ 胡嘉琦

    房地产行业从“黄金十年”走向“白银时代”,行业天花板渐现,各大房企为了“活下去”,纷纷开启转型之路。佳兆业集团也加入转型大军,拟将旗下物业板块分拆,推向资本市场。

    据路透旗下《IFR》引述知情人士报道,佳兆业集团控股有限公司(1638.HK) 将分拆旗下物业管理部门佳兆业物业上市,计划集资不超过1亿美元(约7.8亿港元),上市前推介已于近期开始。

    然而,佳兆业物业的上市之路并没有想象的那么顺利。

    分拆物业集团

    6月22日,佳兆业集团控股有限公司(1638.HK)称,公司建议分拆佳兆业物业集团,并在港交所主板上市。同时,联交所已确认公司可进行建议分拆。

    据佳兆业集团公告显示,于2018年6月22日,佳兆业物业就申请佳兆业物业股份于联交所主板上市及获准买卖,向联交所递交上市申请表格。建议分拆涉及透过由佳兆业物业进行股份发售,将佳兆业物业股份分拆并在联交所主板独立上市。当前,股份发售的详情尚未敲定。

    公告称,佳兆业集团拥有佳兆业物业98.6%权益。按照计划,待建议分拆及上市完成后,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%权益,而佳兆业物业仍然为佳兆业集团之附属公司。

    值得注意的是,在提交上市申请资料前,2018年5月4日,佳兆业物业已向投资者配股1.4万股,占资本化发行完成前已发行股份的1.4%,总代价为700万港元。

    11月8日,佳兆业集团公告称,建议分拆须待上市委员会批淮、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他考虑因素,故建议分拆不一定实行。倘建议分拆因任何原因而 不予以进行,优先发售将不会进行。股东及潜在投资者于买卖佳兆业集团证券时务请审慎行 事。

    对于佳兆业集团表示“建议分拆不一定实行”等情况,《商学院》记者联系佳兆业方面求证是否在释放分拆有可能失败的信号,佳兆业方面回复称“具体细节不便透露,后续会在公告发出”。

    “由于港股通的制度规定,港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的,换言之,股东名册上是没有此类投资者的名字的,所以本身也会限制部分股票权益。应该说此类约束,会使得投资者相对顾虑,进而在认购股份上比较迟疑,这样自然会对上升形成一定的压力。总体上说,这也需要佳兆业适当调整策略,对类似分拆上市的策略做新的调整。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时说。

    资金承压

    据国际金融报报道,佳兆业物业并未像其他物业公司一样选择“介绍上市”,而选择直接IPO,后者需要发行新股,募集资金。介绍上市与IPO区别是没有“公开招股”一环;不涉及发行新股或出售现有股东所持股份。同时,选择IPO意味着审计成本增加,定价时易于被券商炒作,失去对公司的控制,风投等获利退场等风险。

    为何佳兆业物业未选择以介绍的方式上市,而是IPO?

    资金承压或是佳兆业物业选择IPO上市的原因之一。

    “这从侧面反映出佳兆业物业对资金的渴求。” 国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受《商学院》记者采访时称。

    对此,严跃进表示,类似表态,说明佳兆业或也对此类分拆上市有各类不确定性。总体上看,对于此类上市制度来说,需要此类企业积极去做了解,另外,物业公司通过IPO上市也是一种相对主流的做法,也体现了其对于融资方面的急迫性。

    黄立冲认为,以介绍上市形式不能使佳兆业获得额外资金,只有在IPO融资下才能让佳兆业获得资金。佳兆业自从之前的债务危机停牌以后,财务压力依然是存在的。随着全国房产销售节奏放缓,在限售限贷背景下,佳兆业通过分拆的方式可以在一些较为容易的融资平台获得一些资金。

    据佳兆业公布的半年报显示,截至2018年6月30日,佳兆业累计合约销售约253亿元,盈利能力显著提升,总收益同比增长75%达150亿元,毛利达47亿元,同比增长66%。不过,与去年同期相比增长仅12.7%,在同行50%乃至100%的增速里,显然增长有些缓慢。

    另外,佳兆业的负债率也处于行业高位。

    安信国际报告显示,佳兆业截至 2018 上半年的总债务超过 1,000 亿元,净债务约 840 亿元,净杠杆比率 259%,高出香港上市房企平均80%水平。

    2017 年佳兆业复牌时公布了 2014-2016 年财报,净负债率超过 300%,2017 年的净负债率下降至300%,2018 上半年虽改善至 259%,但仍处于行业高位。

    据佳兆业集团年报显示,截至2017年底,负债总额约1833.9亿元,有息负债加权平均融资成本为8.27%。其中约22.2亿元须于1年内偿还,约179亿元须于1-2年内偿还。

    2015年-2017年,佳兆业物业交付前及顾问服务的毛利率从36%下降至28.8%;物业管理服务的毛利率先是从34.6%直降至29.5%,后于2017年小幅回升至31.9%。

    受上述两大业务板块影响,2015年-2017年,佳兆业物业分别实现营收4.78亿元、5.39亿元和6.69亿元;毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元,整体毛利率分别为34.6%、30.1%和30.5%,总体呈下滑趋势。

    同时,由于背靠母公司不同,佳兆业与此前上市的物业公司在规模上仍有一些差距,以碧桂园为例,佳兆业物业2017年的营收规模仅为碧桂园的1/4。

    随着房地产行业进入下半场,诸多大地产商进行不同程度的多元化发展。资金方面的偿债压力驱使佳兆业以新途径试水资本市场。成立于1999年的“旧改之王” 佳兆业曾在2013年一度赶超万科,成为深圳市新房住宅成交量及成交金额双料冠军,最近几年却被一线龙头越拉越远,往日荣光,今朝黯淡。“悟已往之不谏,知来者之可追”,佳兆业此番物业分拆上市能否为公司发展平添动力,让业界颇为期待。

    《商学院》记者将对此持续关注。

    责任编辑:刘万里 SF014

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